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Le bornage nécessite :
– deux ou plusieurs fonds contigus
– deux ou plusieurs propriétaires

Le bornage peut être total lorsqu’il concerne toutes les limites d’une même propriété, ou partiel s’il ne concerne qu’un ou plusieurs côtés sans que toutes les limites soient
parfaitement définies.

On recourt au bornage chaque fois qu’un propriétaire ignore la limite exacte de sa propriété, ce qui est généralement le cas.

En effet, les actes notariés et administratifs ne précisent que rarement les limites des biens vendus.

Le bornage amiable est celui qui est effectué à l’initiative de l’une ou de plusieurs des parties intéressées et qui s’achève sur un accord amiable.

Le ou les géomètres-experts qui effectuent le bornage amiable sont choisis librement par les parties.

Le bornage judiciaire est effectué à la demande d’une des parties auprès du Tribunal d’Instance et se conclut par un jugement de ce tribunal ou d’une juridiction d’appel.

Un géomètre-expert est généralement désigné par le juge pour rechercher et proposer une solution, et c’est le juge qui fixe la limite au vu du rapport de l’expert.

Il convient de rappeler que le cadastre est un document à caractère fiscal qui ne peut être assimilé ni à un titre de propriété ni à un document définissant de façon précise les limites d’une propriété.

Le bornage est indispensable en matière de terrain à bâtir, de division de terrains bâtis ou à bâtir, et plus généralement avant toute édification de clôtures, plantations d’arbres ou construction de bâtiments aux abords de la limite apparente. Seul le bornage total d’une propriété, garantissant ses limites sur tous les côtés, permet d’en calculer et d’en garantir la superficie.

L’absence de mention de la superficie privative peut entraîner la nullité de l’acte dans un délai d’un mois à compter de sa signature. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur peut intenter une action en diminution de prix contre le vendeur, dans un délai d’un an.

Seule l’intervention d’un géomètre-expert peut vous garantir un calcul exact de cette superficie privative.

En effet, lorsqu’il intervient dans le cadre de la loi Carrez, le géomètre-expert va bien au-delà du simple mesurage. Il analyse les documents de la copropriété pour vérifier le réel caractère privatif des surfaces concernées. Cette vérification est particulièrement opportune lorsque votre lot de copropriété inclut une entrée, une mezzanine, une loggia, des combles, une cave aménagée.

Il peut également effectuer une ventilation du prix global du lot, entre local principal, parking, chambre de service, cave, et autres.

Le géomètre-expert peut fournir un plan de la superficie privative, qu’il est vivement recommandé d’annexer aux actes authentiques concernant la cession d’un bien immobilier.

Dans le cadre d’une copropriété, le géomètre-expert rédige également le cahier des charges et servitudes et établit un état descriptif de division, qui définit les parties privatives et le calcul des quote-parts de parties communes afférentes à chacune de ces parties.

Le ou les géomètres-experts qui effectuent le bornage amiable sont choisis librement par les parties.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente …

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance .